При проведении оценки недвижимости оценщик должен особое внимание уделять исследованию и установлению прав на оценочный объект разнообразных субъектов. Чаще всего на оценочный объект имеется лишь право собственности, которое принадлежит одному юридическому или физическому лицу. В таких ситуациях цена объекта равна цене на право собственности. Но нередки случаи, когда оценка недвижимости осуществляется в отношении объекта, права на который имеют и другие лица. Наличие таких прав, которые и принято называть обременениями, имеет большое значение для определения стоимости недвижимости.

В настоящее время наиболее частыми видами обременений являются: аренда, залог, сервитут. Если недвижимый объект находится в аренде, то арендатор имеет право пользования им, а в ряде ситуаций, если это предусмотрено арендным договором, и право распоряжения. Кредитор имеет свои законные права на квартиру или дом, которые выступают залоговым объектом за полученный заём. А сервитут представляет собой возможность третьих лиц использовать ограниченно какой-либо недвижимый объект (например, право проезда или прохода через участок земли).

Понятно, что оценка стоимости квартиры, дома или земельного участка должна учитывать все эти обременения, которые имеют огромное значение для определения итоговой цены на недвижимость. Наличие арендного договора, сервитута или залогового соглашения существенно снижают стоимость объекта недвижимости, так как ограничивают нового владельца в его правах.

Представим себе ситуацию, когда какое-либо строение конкретной площади было передано в аренду по определенной стоимости сроком на 5 лет. Через несколько лет стоимость недвижимости стала увеличиваться, это привело к увеличению и арендных ставок, и владелец строения решил продать свою недвижимость. Покупатель данного строения изначально ограничен в правах, так как действует старый арендный договор. Ясно, что новые ставки аренды куда как более предпочтительны для владельца недвижимости, но до окончания срока старого договора он не имеет возможности получить со своей собственности реальных доходов.

Олег Дунаев